Kaufpreisprüfung bei Grundstücksgeschäften im Sanierungsgebiet

28. November 2011 | Von | Kategorie: News

Kaufpreisprüfung bei Grundstücksgeschäften im Sanierungsgebiet

Aus gegeben Anlass (die DNN berichten über den Verkauf eines Gründerzeithauses am Konkordienplatz im Sanierungsgebiet Dresden Pieschen) möchten wir kurz über die Hintergründe und rechtlichen Grundlagen der Kaufpreisprüfung in städtebaulichen Sanierungsgebieten informieren.

Strotkamp schreibt zur Kaufpreisprüfung in seiner Arbeitshilfe „Der Ausgleichsbetrag“ (vgl. Literaturverzeichnis) (Zitat):

„Beim privaten Grundstücksverkehr – beispielsweise beim Erwerb eines Grundstücks – darf grundsätzlich kein höherer Kaufpreis vereinbart werden, als sich für das Grundstück nach § 153 Abs. 1 BauGB – also unter Ausschluss sanierungsbedingter Werterhöhungen – ergibt (§ 153 Abs. 2 BauGB). Die Veräußerungen von im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücken bedürfen daher der schriftlichen Genehmigung durch die Gemeinde (§ 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB). Die Genehmigung ist zu versagen, wenn der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück den sanierungsunbeeinflussten Grundstückswert nach § 153 Abs. 1 BauGB überschreitet. Durch diese Kaufpreisprüfung soll u. a. verhindert werden, dass in Sanierungsgebieten durch überhöhte Grundstückspreise die Preisstabilität beeinträchtigt wird. Das Bundesverwaltungsgericht hat diese Regelung als zulässige Inhaltsbestimmung des Eigentums i.S.d. Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG beurteilt.

Die Vorwegnahme der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen bei der (privaten) Veräußerung würde bedeuten, dass der Veräußerer „ungerechtfertigte“ Gewinne aus der Sanierung davontrüge. Auf der anderen Seite soll unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes der Erwerber vor Doppelbelastungen geschützt werden, denn der Erwerber unterliegt ja immer noch der Ausgleichsbetragserhebung in voller Höhe. …

Gegenstand der Kaufpreisprüfung ist der Gesamtkaufpreis

Die Preisprüfung erstreckt sich bei bebauten Grundstücken auf den für das Grundstück einschließlich einer vorhandenen Bebauung vereinbarten Gegenwert und nicht allein auf den Grund und Boden. Der Gesetzgeber hat damit den Beteiligten verwehren wollen, zur Umgehung der Preisprüfung auf den Gebäudewertanteil auszuweichen.“ (Zitat Ende)

Ermittlung des sanierungsunbeeinflussten Verkehrswertes zur Kaufpreisprüfung

Eine Kaufpreisprüfung kann letztlich nur dann gesetzeskonform vollzogen werden, wenn ein grundstücksbezogenes Verkehrswertgutachten über den sanierungsunbeeinflussten Verkehrswert des Grundstücks, dessen Kaufpreis zur Beurteilung ansteht, erstellt wurde. Darin müssen die den Verkehrswert prägenden rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten des Grundstücks in der sanierungsunbeeinflußten Umgebung aufgeführt und so auch bewertet werden.

Bei bebauten Grundstücken kein separater Verkehrswert von „Gebäude“ und „Grund und Boden“

Es gibt bei bebauten Grundstücken auch keinen separten Verkehrswert des „Grund und Bodens“ oder des „Gebäudes“. Sie bilden eine untrennbare Einheit, da sie getrennt am gewöhnlichen Geschäftsverkehr nicht teilnehmen können. Und, was nicht selbständig am gewöhnlichen Geschäftsverkehr teilnehmen kann, hat keinen eigenständigen (Verkehrs-) Wert. Bodenwerte in Sachwert- und Ertragswertverfahren sind bei bebauten Grundstücken in Wirklichkeit nur Hilfsgrößen.

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Ein Kommentar auf "Kaufpreisprüfung bei Grundstücksgeschäften im Sanierungsgebiet"

  1. Delkus sagt:

    Vielen Dank!
    Mit freundlichen Grüßen
    H. Delkus